Бухгалтеру

Вправе ли арендатор в рамках предварительного договора аренды амортизировать неотделимые улучшения, произведенные им в арендованный объект?

25 августа

Комментарии

Название документа:

Письмо Минфина России от 01.08.2011 N 03-03-06/1/435

Комментарий:

Капитальные вложения в полученные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Если арендодатель не возмещает арендатору расходы на указанные капвложения, арендатор амортизирует их сам в течение срока действия договора аренды (п. 1 ст. 258 НК РФ). Однако бывают случаи, когда в периоде совершения капитальных вложений стороны договора еще не заключили основной договор аренды и действуют в рамках лишь предварительного контракта. В связи с этим возникает вопрос: вправе ли арендатор начать амортизировать неотделимые улучшения до заключения основного договора аренды?

Минфин России в комментируемом Письме указал, что такие действия неправомерны. Финансовое ведомство обосновало свой вывод ссылкой на п. 1 ст. 429 ГК РФ, согласно которому заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем оформить основной договор. Поэтому все доходы и расходы в рамках договора аренды, включая амортизацию неотделимых улучшений, можно учесть только с момента заключения основного договора. Первые амортизационные начисления могут быть произведены 1-го числа месяца, следующего за месяцем заключения основного договора аренды.

Аналогичная позиция отражена в Письмах Минфина России от 12.04.2011 N 03-03-06/1/231, от 10.04.2009 N 03-03-06/1/230, УФНС России по г. Москве от 15.07.2009 N 16-15/072634.

Однако отметим, что из приведенной информации можно сделать следующие выводы. Арендатор начисляет амортизацию по капитальным вложениям в арендованные объекты начиная с месяца, следующего за месяцем ввода капвложений в эксплуатацию. Данное правило действует как при линейном методе начисления амортизации (п. 3 ст. 259.1 НК РФ), так и при нелинейном (п. 6 ст. 259.2 НК РФ). Эксплуатировать объект с неотделимыми улучшениями арендатор может независимо от того, подписан ли основной договор аренды. Кроме того, арендатор вкладывает средства в неотделимые улучшения прежде всего ради собственной деятельности, а не в целях их передачи арендодателю. Поэтому по смыслу п. 1 ст. 252 НК РФ амортизационные начисления являются экономически обоснованными расходами и до оформления основного контракта.

Обращаем внимание, что труднее всего арендатору будет доказать наличие фактических арендных отношений до подписания основного договора. В связи с этим арендатору желательно в предварительном договоре прописать срок действия аренды. В данном случае можно будет сказать, что договор является смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), поскольку он содержит не только намерение заключить в будущем основной договор аренды, но и один из базовых элементов этого договора. В Постановлении от 05.03.2010 N 09АП-2151/2010-АК Девятый арбитражный апелляционный суд подтвердил, что предварительный договор аренды может являться смешанным (Постановлением ФАС Московского округа от 15.06.2010 N КА-А40/5753-10 данное Постановление оставлено без изменения).

Следует отметить, что при определенных обстоятельствах суды подтверждают факт наличия арендных отношений в период действия предварительного договора (см., например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 04.04.2011 N Ф03-912/2011 (Определением ВАС РФ от 22.06.2011 N ВАС-7641/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ), ФАС Уральского округа от 18.02.2008 N Ф09-369/08-С6).

Таким образом, арендатор может начать амортизировать неотделимые улучшения, произведенные в арендованные основные средства, в рамках предварительного договора аренды до подписания основного контракта. А при оформлении основного договора целесообразно в нем прописать, что арендные отношения действуют с момента заключения предварительного контракта, то есть имеют обратную силу. Однако, вероятнее всего, правомерность таких действий арендатору придется доказывать в суде.

Обзор подготовлен специалистами компании «Консультант Плюс» и предоставлен компанией «КонсультантПлюс Свердловская область» — информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Екатеринбурге и Свердловской области

Вернуться к списку новостей